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La manovra finanziaria del 31 maggio pone un tassello importante nell’aggiornamento del catasto. Dopo aver seminato il panico per una giornata tra gli operatori giuridici, ed essersi potenzialmente presentata come un nuovo elemento di freno nel già sofferente mercato immobiliare, la normativa, con poche correzioni e letta nell’integrità del suo contesto, sembra sufficientemente coerente e rivela un obiettivo chiaro: quello di creare corrispondenza tra le risultanze del catasto e quelle della conservatoria, e riserva ai notai il decisivo compito trainante. Anzi, per dirla tutta, la pubblica amministrazione si sgrava in parte del compito di procedere all’allineamento dei dati (nel senso della corrispondenza tra catasto e conservatoria) e lo delega in outsourcing ai notai.
Facendo una premessa per i meno esperti, diciamo che la conservatoria dei registri immobiliari è l’ufficio da cui risultano tutti i passaggi di proprietà, e quindi quello che certifica la proprietà degli immobili o l’esistenza di altri diritti reali (l’usufrutto, per esempio) sugli stessi. Il catasto è invece l’anagrafe degli immobili: da esso dovremmo conoscere i loro elementi identificativi, leggere il disegno della loro consistenza e trovare il corretto intestatario. Quando l’intestatario è sbagliato non vi è un problema di titolarità dell’immobile (proprio perché la proprietà viene identificata attraverso la conservatoria) ma circola comunque un elemento di inesattezza e confusione. Un tempo, il grande ritardo nell’aggiornamento dei dati era la disdicevole regola. Ora è diventato l’eccezione, grazie alla meccanizzazione, che impone l’effettuazione della voltura (l’intestazione catastale) contestualmente alla trascrizione in conservatoria. La normativa tende a completare l’ammodernamento del sistema, e fa obbligo ai privati di garantire la corrispondenza dei dati ipotecari e catastali. Soprattutto la rende tempestiva in occasione dell’atto di trasferimento. Benchè l’interpretazione del decreto sia ancora ricca di aspetti opinabili (che si spera vengano meglio definiti in sede di conversione del decreto), sembra di poter dire che le correzioni alle inesattezze catastali che prima dovevano essere apportate a seguito dell’atto di trasferimento debbano ora essere anticipata a prima del trasferimento, diventandone in qualche modo una condizione.
Andiamo allora a leggere la normativa che riguarda gli atti notarili. Essa è contenuta nel comma 14 dell’articolo 19.
“ All’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985 n. 52 sono aggiunti i seguenti commi:
1-bis. Gli atti di cui al comma 1 devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atto dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
1-ter. Il notaio può stipulare gli atti di cui al comma 1 solo previa individuazione degli intestatari catastali e verifica della loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.
Al comma 16 si precisa che tali disposizioni si applicano a decorrere dal 1° luglio 2010.
Dal punto di vista pratico, sembra a questo punto certo che con la definizione di intestatario debba intendersi il titolare dei diritti (è solo nel secondo comma che si parla di “intestario catastale”). Quando dunque si stipulano contestualmente una compravendita e il mutuo che finanzia l’acquisto, la dichiarazione nel mutuo può tranquillamente essere resa dal mutuatario che ha appena acquistato, benchè evidentemente intestario catastale sia ancora il suo venditore.
Non vi è alcun obbligo di allegazione della planimetria catastale (benchè sia presumibile che la prassi tenderà ragionevolmente a orientarsi nel senso dell’allegazione).
Dal punto di vista oggettivo, sembra che la norma riguardi tutti i fabbricati, anche quelli ex rurali che hanno perso i requisiti di ruralità e i fabbricati urbani non accatastati. Siamo invece fuori dal campo applicativo per i fabbricati non ultimati, per i quali non c’è obbligo di deposito della planimetria catastale.
Per quanto riguarda l’obbligo di preallineamento da parte del notaio, sarà sicuramente possibile la stipula con cui, contestualmente, si crea il presupposto per l’allineamento. Il caso tipico è quello del bene proveniente da una successione, quando con la vendita dell’erede il notaio procede alla trascrizione dell’accettazione tacita di eredità.
Una giornata di panico. Per una volta non nei mercati borsistici ma negli studi notarili. Oggi, 27 maggio 2010 si scopre, come un fulmine a ciel sereno, che il decreto di legge sulla manovra finanziaria in corso di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale, al comma 15 dell’articolo 16, ha aggiunto due commi all’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985 n.52.
Questo il testo: “1. Negli atti con cui si concede l’ipoteca o di cui si chiede la trascrizione, l’immobile deve essere designato anche con l’indicazione di almeno tre dei suoi confini. 1-bis. Gli atti di cui al comma 1 devono contenere per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atto dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. 1-ter. Il notaio può stipulare gli atti di cui al comma 1 solo previa individuazione degli intestatari catastali e verifica della loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.
Nulla di rilevante nell’indicazione dei confini o dei dati catastali, che gli atti notarili riportano già normalmente. Le grandi novità sono quella della dichiarazione con cui una parte attesta che la planimetria catastale è conforme allo stato di fatto dell’immobile e quella dell’accertamento, da parte del notaio, della conformità tra risultanze della conservatoria e risultanze del catasto. E il vero problema: da quando va in vigore la norma? Le prime interpretazioni indicano il 1° luglio, ma lo stesso Consiglio Nazionale del Notariato, pur abbracciando questa tesi invita alla prudenza. Dove le parti avessero effettivamente a disposizione le planimetrie, e queste rispondano allo stato di fatto (come di regola dovrebbe essere) l’unica accortezza dei notai consisterà nell’inserimento della clausola. Ma cosa succede se la planimetria non è disponibile o non è aggiornata? E ancora più delicato il secondo punto: non è raro, specie nei vecchi accatastamenti, che un problema nella voltura catastale, non ancora definito, faccia sì che l’intestatario catastale non sia il proprietario. Questa situazione, che prima poteva essere affrontata con calma (anche troppa, visto che alcuni casi si sono incancreniti e perpetuati negli anni), adesso (o dal 1° luglio) rischia di paralizzare la compravendita. In coda a questi aspetti più macroscopici vi sono altrettante questioni non immediatamente trasparenti, come il caso del mutuo contestuale a una compravendita. Siccome il mutuatario non è ancora intestatario catastale dell’immobile in teoria non potrebbe rendere lui la dichiarazione, ma certo non è pensabile che il venditore firmi il mutuo per rendere questa dichiarazione. Come al solito, al di là delle buone intenzioni, si ha la sensazione che le leggi vengano promulgate frettolosamente e senza consultare gli operatori del settore.
Il libro dei soci delle s.r.l., tradizionale perno di alcuni momenti essenziali nella vita di quelle società, è stato abrogato con la legge 2/2009. La sua funzione essenziale consisteva nel rendere opponibile alla società l’iscrizione del nuovo socio, da inserire a cura dell’amministratore. La procedura era un po’ macchinosa, poiché dopo la cessione di quote avvenuta davanti al notaio questi doveva provvedere all’iscrizione dell’atto nel registro imprese, e successivamente l’amministratore effettuava la trascrizione sul libro. La misura è stata adottata per ragioni di semplificazione, ma in realtà ha portato con sé alcuni problemi, anche perché, con un’inspiegabile sdoppiamento, il testo di legge prevede che, a questo punto, il socio sia tale, nei confronti dei terzi, dopo che il suo acquisto è stato iscritto al registro delle imprese ma, nei confronti della società, possa invece vantare la qualità di socio dal momento in cui la domanda di iscrizione è stata presentata (deposito del titolo presso il registro delle imprese).
Da questo discende il concreto rischio che gli amministratori non sappiano più a chi mandare la convocazione dell’assemblea, con il rischio di invalidità della stessa. In verità, ci sono anche altre questioni, ma non è questa la sede per svilupparle. Alla luce di questa difficoltà, oltre che per un certo abitudinario conservatorismo degli operatori, molti dei primi statuti successivi alla modifica hanno previsto l’istituzione di un “libro soci volontario”, che svolgeva le medesime funzioni di quello prima obbligatorio. Era stato questo pure il suggerimento del Consiglio Nazionale del Notariato, mentre la Circolare Assonime (uno dei commenti più puntuali alla nuova normativa) aveva considerato il libro soci volontario una ridondanza. Ma ecco che la giurisprudenza approccia al problema in maniera ancora più rigorosa: il libro soci non solo non sarebbe più obbligatorio, ma sarebbe addirittura vietato.
Questo ha stabilito il registro delle imprese del Tribunale di Verona, qualificando come inderogabile i nuovi articoli 2740 e seguenti, modificati dalle legge 2/2009. Il Tribunale ha ritenuto che in questo modo si possa attuare la trasparenza dei passaggi nelle partecipazioni sociali. In realtà, il libro soci è integrativo ma non sostitutivo del registro delle imprese, dunque non pare di pregiudizio alla trasparenza. Ma a questo punto è probabilmente il caso di mettere in soffitta il vecchio strumento e introdurre altri tipi di clausole che vengano egualmente incontro alle esigenze delle s.r.l.
Dal primo ottobre, in Piemonte, è tornato l’obbligo di allegare agli atti di trasferimento degli immobili l’attestato di certificazione energetica. Tale obbligo, previsto per la prima volta in tutto il territorio nazionale dal D.Lgs 192/05 del 19 agosto 2005, successivamente modificato ed integrato dal D.Lgs 311/06 del 29 dicembre 2006, era stato abrogato dalla Legge 6 agosto 2008 n.133, entrata in vigore il 22 agosto 2008, rivive oggi in alcune regioni.
In Piemonte, in particolare, è stato introdotto dalla Legge Regionale n.13/2007 del 28 maggio 2007 e reso effettivo dalle disposizioni attuative regionali approvate dalla Giunta Regionale il 4 agosto 2009. Rispetto alla vecchia normativa nazionale non è prevista la sanzione della nullità dell’atto, mentre è prevista una sanzione amministrativa, da euro 1.000 a euro 10.000, che colpisce il venditore ed è graduata sulla superficie utile dell’edificio.
Non si fa più differenza in considerazione delle date di costruzione e delle metrature: una volta che si procede a un trasferimento (nonostante la dizione normativa che parla di compravendita, qualsiasi trasferimento) è necessaria l’allegazione. Di più: siccome l’obbligo di dotazione dell’attestazione energetica viene ad esistenza con la fine dei lavori ed è condizione per la concessione dell’agibilità, si potrebbe pensare che la vendita della casa in costruzione si sottragga all’obbligo.
I primi orientamenti, invece, sembrano decisamente in senso contrario. Anche la casa in costruzione, a meno che non sia ancora allo stato di rustico, viene assorbita dalla disciplina che regola le formalità dei trasferimenti. Tra i vari, nuovi problemi da esaminare c’è anche quello relativo all’obbligo di far precedere l’attestazione energetica della singola unità immobiliare da quella del fabbricato condominiale del quale essa fa parte. Tale norma, tuttavia, è rivolta ai certificatori e non ai notai, e non prevede che all’atto di trasferimento vengano allegati entrambi i certificati.
Dal 2006 non è più necessario passare per il notaio al fine di vendere autoveicoli. I cittadini possono invece farsi autenticare le firme in comune. All’epoca i promulgatori della legge affermarono che grazie a questa semplificazione, i cittadini avrebbero risparmiato i 500 euro della voltura. Come ognuno ha invece potuto scoprire, il costo della voltura è rimasto immutato, poiché la parte che veniva devoluta al notaio si aggirava sui 20 o 30 euro. Personalmente, non ho mai nutrito amore per la competenza notarile in tema di autoveicoli, perché mi pare che fornisca alle persone un immagine distorta del lavoro notarile che solo in pochissime occasioni (e questa era una di quelle) si risolve in un’attività meramente certificativa o poco più. Eppure anche nello svolgimento di attività secondarie (sotto il profilo della difficoltà tecnica), la presenza del notaio offre alle parti una funzione di garanzia che la pubblica amministrazione non è in grado di assicurare. Per capirci: cosa succede se una persona compra l’auto dall’amministratore di una società, e poi si scopre che l’amministratore non aveva in realtà i poteri, o magari che la società non era nemmeno intestataria dell’auto? Se l’acquirente è andato a firmare in comune, succede che l’acquirente perde l’autoveicolo, e non può chiedere i danni al comune, poiché l’impiegato deve solo controllare i documenti d’identità; se invece l’acquirente ha firmato dinanzi al notaio può reclamare i danni nei confronti del notaio, che invece i documenti è tenuto a controllarli adeguatamente. Chissà perché, ma questo non lo spiega nessuno.
Nessun onorario e’ dovuto ai notai per le pratiche sulla portabilita’ dei mutui, ma solo in rimborso delle spese.
ASSEGNI FAMILIARI: Vengono estesi ai lavoratori autonomi e la dote finanziaria viene rimpinguata. Agli assegni vengono destinate le minori spese a carico dello Stato, rispetto ai 350 milioni previsti per le agevolazioni sui mutui a tasso variabile sopra il 4%. Con un successivo decreto ministeriale sara’ stabilito il livello di reddito e gli importi tenendo conto delle famiglie numerose o con componenti portatori di handicap.
BONUS FAMIGLIA: Nessuna rimodulazione per il bonus famiglia.
